产业拍卖了（一）．捡拍卖屋新趋势

公开投标产业不再是令人却步的事情，如今已崛起为产业市场买卖的最新趋势，这可从拍卖行明显增加足见一斑。

将产业单位挂上网供买家选择，提供买家有关产业的资讯，包括准备文件的工作，拍卖公司日渐成为投资者的理想伙伴。

拍卖产业
激增20%

产业投资者采用公开投标方式购买产业，体验投资产业的便利与透明度，如今已转为最新、最有效的促销产业管道。

在大马，产业被摆上拍卖桌，并非新鲜事，全球金融危机爆发后，市场掀起猛烈的拍卖风，东盟成员国的大马也无法幸免；去年，石油价格、马币汇率下跌，经济前景看淡，人们的还债能力薄弱，拍卖行预计，今年会有更多的产业单位被接管，或者被摆上拍卖桌。

成立于2010年的SriShanBid.com拍卖行董事经理期文说，在全球金融危机仍挥之不去的情况下，预料会有更多的产业业主陷入财务危机，一些产业单位将被摆上拍卖桌。

今年首几个月，拍卖产业的整体数量，比平常时期增加10至20%。当中，中低档房屋受到的冲击最大，价格在20万令吉或以下的房产单位，拍卖个例增加15%；高档共管公寓的拍卖增加10%、办公楼拍卖数据增加20%、有地产业的拍卖增幅则是5%。

这半年来，产业交易的落实，其中有不少是银行推出来的拍卖单位，虽然转手市场的交易相对少了一些。不过，拍卖单位增加，对持有拍卖产业执照的经纪来说，工作也相当忙碌。

产业拍卖
2大管道

期文说，拍卖产业通常分为2种，一种是由银行委托的拍卖经纪代劳，另外一种是由拍卖师，譬如土地局或法庭进行；有些时候，银行也是拍卖师的拍卖小组成员，好比发展商有他们本身的测量师、代表律师，情况是一样的。

他说，产业经纪一般有不少新旧客户，可以将这些客户列为潜在买家，将要拍卖的单位挂在本身的网页，或是通过报章的广告宣传。

无可否认的，拍卖经纪到拍卖地点也会认识一些新的顾客，从中建立新的客户来源，开发新的客户名单。

简单来说，个人要掌握拍卖产业的讯息，可以从借贷机构，例如商业银行、金融公司的分行，拍卖师或律师的办公室，取得拍卖产业的名单。

一些与银行及拍卖师有紧密合作的产业经纪，他们的办事处也有拍卖产业的资料，他们经常会展开拍卖产业搜寻活动。此外，互联网特别是拍卖产业公司、产业经纪的网页，也会挂上有关讯息。

拍卖通知
掌握资料

一般来说，拍卖师会尽所能公开产业拍卖通告，以便吸引更多人的目光，让他们加入竞购行列，他的佣金有赖于买卖敲定价的百分比，拍卖师的广告开销则由借贷机构支付。

简单说，为拍卖通告里边的资料包括以下几点：

1）产业所在地点、房产或商产单位的面积、地契的相关资料

2）贷款者拖欠借贷机构的详情，例如拖欠的数额

3）银行的律师、拍卖师的联络管道，譬如电话号码、电邮等资料

4）产业的保留价格或所谓的底价

5）拍卖日期、拍卖地点及开始拍卖的时间

中低档产业
最受冲击

经济走势低迷、人均收入或可供消费收入减少，产生连锁效应，不少企业将削减公司营运成本列为首要议题，在这个大环节之下，其中一个措施是雇主被迫采取裁员或减薪措施，以纾缓成本压力。

除了裁减员工，一些企业也实行自动离职计划，或进行人力资源重组计划，以减少营运成本、提高效率。

当企业接二连三采取节约措施，旗下员工的正规收入或超时收入自然相应减少，当收入一减少，许多日常开销的步伐将出现混乱状况。

如果个人或家庭的规划不当，加上平时的收入只足以应付正规开销，受薪阶级这时就会出现捉襟见肘的局面。

购屋者协会中文组主任陈钟灵说，假设情况进一步恶化，拖欠房贷分期付款的个例自然增加，如果这样的形势长久不改善，或者进一步恶化，产业被摆上拍卖桌的例子将相应提高。

期文说，高档产业的业主陷入财务困境，拖欠产业贷款分期的例子并不多。反而是中低档产业的业主，拖欠贷款的例子，相对来说比较多，这一阶层的受薪者，现金持有量并不充裕，只要家庭经济出现不好状况，拖欠贷款分期的问题接踵而来。

另外，陈钟灵针对拍卖产业的整体数量，比平常时期增加10至20%，中低档房屋领域受到的冲击最大表示，中低档产业的业主，产业持有能力相对较弱，他们的收入一般属于中低水平，许多时候收入与支出可能持平，一旦收入减少，拖欠房贷分期付款的个例相对较高，这并不稀奇。

办公楼拍卖增20%

至于办公楼的拍卖数据增加20%，在当前经济不景、生意难做的大环境，有不少办公楼或商业单位空置已久，或是无法出租的例子日益增多。

如果业主的持产能力不强，难免陷入进退两难窘境，在别无选择的情况下，产业遭金融机构拍卖是难以避免的事。

产业遭拍卖流程

一件产业被摆上拍卖桌，对业主来说也是一件无奈的事，如果不想失去有关产业，也有些人会设法筹款尽快偿还拖欠银行的贷款分期。

银行在贷款者拖欠分期付款一个时候，将产业进行拍卖时，通常底价与市场价相差无几，银行也希望能从产业的拍卖中弥补其损失。

实力产业经纪公司总裁陈建业说，要参与拍卖产业的投标，个人必须对拍卖的程序有些了解，在拍卖会上，可能会购获不错的产业，但是要很谨慎。

当贷款者拖欠每月的产业贷款分期付款一段时间，一般是3个月，借贷机构如商业银行、金融公司在做出相关努力，包括发出法律文件给相关贷款者后，贷款者没有或无法偿还分期付款，银行有权拍卖有关产业。

借贷机构的业务最主要是赚取利润，尽管采取相关防范措施，但仍会有一个比率的贷款演变成坏账，原因可能很多，譬如贷款者面对财务问题，好比目前的经济状况，导致他们无法按时偿付分期贷款。

预估价做为保留价

银行为了保障本身的利益，同时，为了避免少数一些人趁机不还贷款，他们通常会诉诸法律行动，通过公开拍卖脱售有关产业，以取回贷款者拖欠银行的贷款。

在拍卖之前，银行会根据估价师的预估价，做为拍卖有关产业的保留价，这样对贷款者也比较公平，银行不能冒违反法律的风险，而是必须遵守正规的司法程序展开行动。

旁敲侧击
拍卖屋细节

陈建业说，有些待拍卖的产业，可能是一些空置一段时间的单位，也有少数是业主仍住在里边的产业。有意投标认购者，通常只能在产业外面看，无法入屋细细检查，有时可能会买到一些有问题、或是未必让人满意的单位。

可向邻居探查

假如该单位是空置产业，可以尝试从窗口或任何其他管道了解屋内情况，譬如可以和邻居、公寓管理公司闲谈，探听房屋空置已有多久的时间、上一个业主或住客的居住期限。

无论如何，假如根本无法查看屋内的情况，必须做好面对最坏情况的准备，另外一种情况是有人在该产业单位居住，这可能是业主或租户，假如他们态度友善，这当然最好，他们可能会与你配合，或者成为现成租户。

如果在有关单位的住户或租户不友善，并抱持敌意态度，最好要再三考虑，尽量避免在你手上发生通过庭令驱赶住客的问题，不论他们是业主或租户，需要花钱又耗时。

假如在查看房屋后，如果有关产业单位需要大整修，而你对装修成本又不肯定，如果可行，最好是请来承包商或装修商为你估价。

银行拍卖
耗时6个月

对于借贷机构来说，通过拍卖活动出售产业相当耗时，在取回坏账可能会失去宝贵资源，他们的主要目的不是争取最高销售价值，而是收回已贷出的资金及在出售产业涉及的相关费用或开销。

在银行准备对有关产业进行拍卖，从发出拖欠贷款提醒通知书，直到银行律师向政府相关部门提出申请，以取得拍卖准令、委任拍卖师、订一个拍卖日期、制定拍卖底价，通常需要至少6个月的时间。

如果你准备了解拍卖产业活动如何进行，最好是出席产业经纪或产业顾问公司在酒店举行的产业拍卖会，公众人士可以从中观察拍卖活动的进行。在法庭，惟有带着银行汇票的人才获准进入拍卖厅。

产业顾问指出，假如可以接受拍卖底价，而且假设你是唯一的投标者，你必须权衡是否应该在这个时候，以保留价标下该产业单位，或者是在下一次拍卖活动掌握机会，因为下一次的拍卖活动，将再调低底价的水平。

只是下一次的拍卖活动，如果价格吸引人，可能会吸引更多投标者，有关产业单位可能以较高价格、或是比保留价更高的水平售出。

当投标活动开始时，拍卖师可能尽最大努力，鼓励或游说早到的投标者不断提高投标价，假如价格已超越你自己设定的最高价，不要失望，要保持冷静的头脑，不要受情感所左右，如果投标价已超出你原定的最高价，不要继续投标，你到拍卖厅是购买产业，不是要展示你的财务能力，何况市场上还有不少产业等待你去选购。

法庭拍卖
程序繁琐

假如要投标购买拍卖单位，通过法庭进行的程序会比较麻烦，就是由高庭分配给拍卖师的拍卖房产。

至于由银行通过拍卖经纪脱售的产业单位，一般还没到法庭，而是经过“LACA”（转让产业拥有权）的程序进行。

不过，最近这大半年的产业拍卖成功率只是一般水平，产业投资者选择多，他们一般多数会比较谨慎，避免因小失小。

严格来说，假如是理想的单位，多数都不会摆到拍卖桌上，但这并不表示拍卖房产没有理想单位，只是可遇不可求，有意竞标者，事先必须做一些功课，包括了解产业所在地点是否理想、银行是否愿意提供贷款等等。

一些有意或曾经有过投标竞购拍卖单位经验的人，面对业主不愿搬出去的麻烦，针对这点，陈建业表示，假如庭令已经发出，业主是不能违抗的。

公开投标
或捡便宜屋

针对产业拍卖风吹袭力度加大的趋势，产业顾问米兰多斯说，如果投标购获产业，要确保你所委托的律师“效率超高”，以便在限定的期限内办妥交易手续。

在公开拍卖市场的产业投标者，支付10%的首期屋款后，通常必须在90天、或不超过120天内偿还其余90%的屋款，否则10%的首期付款将被没收。

他说，当产业由银行在公开市场拍卖时，一般人会认为，这产业应该比市价低，有些时候的确是，但也有些时候并非如此。

对产业投资者来说，拍卖会是一个以较低价格购买产业的机会，被迫将产业摆在拍卖桌的金融机构，尽所能脱售产业，以弥补他们贷出去款项收不回的损失。

假如你遇到的是一幢不错的拍卖产业，而且考虑购买，最好能依循正规步伐竞购，首先拨电到拍卖师的办公室，要求他们传真或电邮拍卖产业的资料，这些资料包括待售产业的详情。

竞标者不要小看这些资料的重要性，其他要注意的事项包括查看有关产业单位是否拥有个别地契／分层地契、是否被第三方申请了私人冻结令、有一堆未偿付的账单，而且还住着不准备搬走的业主或租户。

结语：

任何人加入投标拍卖产业时，最好保持理智的思维，就如产业顾问所说的，假如投标价已超出你原本预定的最高价，不要失望，而是保持冷静，我们进入产业拍卖厅，主要是能以竞标方式购获属意的产业，不是在展现个人的财务实力。

From : http://www.lelongtips.com.my/blogs/News/555

Posted on: 2016-08-30